浅析物业设备资产信息化管理磁芯

浅析物业设备资产信息化管理

浅析物业设备资产信息化管理 2012： 一、物业企业设备管理现状 物业管理在我国发展非常迅速，国外先进的物业管理企业纷纷进入国内，使得我国的物业管理企业面临激烈的市场竞争。物业管理属于服务性行业，服务对象具有相对稳定性和长期性，业主在管理服务方面的主导性、环境条件的制约性等诸方面的原因，使物业管理服务质量除了要满足一般服务业的要求外，又有其他特殊的要求。 物业管理承担着物业及设备资产的管理、保养与维修等工作，物业设备设施出现故障或者不稳定对用户的工作和生活都产生很大的影响。提高设备日常维护技术水平、确保按制度正常开展维护工作日趋重要。目前，很多物业企业仍然用手工记录的方法进行管理，不但耗费很大的人力物力和时间，而且很难达到规范化管理的效果。随着我国房地产的迅速发展，物业管理高端、中端与低端市场层次逐步显现。物业管理企业要想在激烈的市场竞争中胜出，引入先进的设备资产管理系统，用信息化的手段提升管理效率是物业管理企业的必然选择。 物业设备管理是对所辖区域设备（包括建筑物及其附属建筑设施）实施运行、维修、改造、更新、报废等全过程管理；通过专业分工负责，设立操作规程、巡检工作内容、巡检方式、完好标准、巡视周期、紧急情况处理预案，对各专业系统设备操作以及运行状态实施监控，发现异常及时处理记录并产生维修工作单；专业维修接到维修指令按照以确定的安全检修工作标准实施检修；对于重大技术问题集合专业工程师、技师实施技术会诊确立方案；对于设备改造、更新、报废等则必须经过审查后按照相关程序实施。物业设备资产管理，在技术方面注重设备运行状态监测，预防性维护保养，计划性检修，重大技术问题会诊。在经济方面注重设备设施检修成本分析，设备大修、改造、更新的技术经济评价。在管理方面注重工作程序化、方法标准化、手段现代化。 二、物业企业设备资产信息化管理重点 我公司采用正泰数据中设EAM软件建立计算机网络系统，通过中设EAM设备资产管理系统对所管物业设备设施资产进行统一信息化的管理。管理重点一是明细资产，二是明确资产管理状态。采用设备资产状态管理更好的发挥设备设施实用价值。物业设备资产状态管理应关注两个方面即静态管理与动态管理。 静态管理：通过前期物业管理采集了大量设备设施第一手实际资料，详实记录了设备来源、基本参数、技术资料与专用工具、各类图纸资料、设备组成及备件、供货商与维保单位、以及设备设施完好状态与管理状态等基本信息，真实反映系统设备或设施基本状态，对于有重大缺陷或遗留问题的物业项目合理规避风险，保障系统完成功能性运行指明了方向，也为系统性修复提供了依据。这些静态信息在设备资产管理系统内进行统一管理，可以避免资料的遗失，为建立对设备资产的规范化管理奠定了基础。 动态管理：信息化系统的设备运行管理功能通过记录设备以往的状况并准确监控设备当前状况，分析设备运行的可靠性、经济性，为制定合理的维修保养措施提供充分的科学依据。根据日常设备运行管理业务的内容，信息化系统运行管理主要包括点检、故障、事故记录、定期检查、运行记录、运行状况统计。通过运行数据的统计分析，确定自定义保养、润滑的设备，实现设备的预防性保养、润滑等维护工作。 另外，建议采用设备ABC分类方法，对不同类别的物业设备确定不同的维修方式，A 类设备：采用状态监测、预防维修的方式；B 类设备：采用预防维修的方式 ；C 类设备，采用事后维修的方式。按照工作程序，将点检计划、润滑计划、保养计划、状态监测计划、维修等的工作内容，按照同类的工作任务，下达给有关的班组来执行，工作班组在现场执行了有关的工作任务后，如实填写相应的工作记录，反馈给工单下达人登录设备资产管理系统进行记录。 设备资产管理系统不但可以以项目管理处、部门、班组或设备系统、设备类别进行检索查询，打印输出各种报表，还可通过统计分析对设备设施的管理情况进行定性与定量综合评价。 三、物业设备资产信息化管理系统建设要点 综上所述，物业企业设备资产管理系统建设具体方法应从以下几点入手： [1] 首先明确物业服务对象的设备分布与完好情况： 按楼层或单元列表详细登记各系统设备设施的分布情况，并将系统主要设备设施或关键设备设施完好情况拍成电子版照片留档。 [2] 对所接管的物业设备设施按其重要程度进行ABC分类，确定不同的维修方式： A类设备——系统主机或重要设备（影响面较大的设备） B类设备——系统内主要设备（有一定影响面的设备） C类设备——系统内次要设备（不对其他设备运行构成影响的设备，一般位于系统末端） A类设备：采用状态监测、预防维修的方式； B类设备：采用预防维修的方式； C类设备：采用事后维修的方式。 [3] 数据整理:具体方法分四步: （1）明细资产：组织维保人员对所辖设备设施的信息（含技术参数、设备组成、随机资料工具、备品配件）以及分布情况及状态按照分布清单给出的格式进行记录、拍照和采集； （2）分类编码：将设备设施按设备隶属部门、系统、类别及属性给出对应的设备编码，并将设备分布清单与图文资料分类按照建筑物楼层或区域给出设备编码； （3）系统录入：按部门相应的“设备卡片”对应项下录入相应数据； （4）数据复核：对录入数据检查无误后，点击复核，复核后数据可在设备卡片调整项下补充修改数据（注意：部门、编码与设备名称项不可以修改）。 [4] 将设备卡片的录入数据复核后作为基础数据，在资产管理项下完善备品备件、供应商及产品信息以及是否在用、闲置、调拨等信息；同时在运行管理、维护管理项下将设备卡片复核后数据按系统巡检路线与ABC分类检修方式选择过来，根据设定周期记录巡检与检修情况，每周集中录入一次数据，日积月累形成公司每个项目特定的设备设施资产管理静态与动态管理模式，反映设备设施等资产从接管时状态至一定时期后运行、检修与系统整体完好情况的全过程，进而达到评价物业设备设施管理水平的依据。 [5] 针对A、B类设备，按所属专业系统设备分别制定出其运行、维护的管理标准，并将其录入到设备资产管理系统内的“完好检查定标”和“设备点检定标”，作为动态管理的依据。 [6] 作好运行记录 由设备维保部的值班人员负责设备设施日常运行情况记录，再由系统管理员将运行记录录入到系统的“完好检查记录”中； 系统生成维修、保养、维护、润滑等计划后，设备维保部应及时采取有效的预防性措施（如：维修、保养、润滑、停机）； 最终达到延长系统设备运行寿命周期的目的。 [7] 容易出现的问题 如何完整地制定完好检查标准（检查内容、判定标准、处理措施三个方面）和设备点检标准（点检是对特种设备或存在危险性设备所进行的风险控制等确定的检查内容、判定标准、处理措施三方面）。 设备完好检查或点检工作周期，维修、保养、检修等周期确定。怎样做好确保数据的详实可靠。 系统建设过程中人员之间的相互配合与协作（如领导支持、相关专业人员与本职工作紧密联系认真的采集数据或录入数据）。 [8] 今后的发展方向 建立健全以各部门为终端用户的工作网络，通过局域网实现信息沟通，从而形成以设备资产管理系统为核心的全方位设备设施运行管理模式。 编者按：为了满足我国三万多家物业企业设备资产信息化管理需求，正泰数据推出了中设EAM2008物业版，该软件立足设备全寿命周期管理方法，提供强化人员受控、工作受控、设备受控的手段，是物业企业设备资产管理标准化的数字工作平台，帮助对物业企业提升管理水平，以应对越来越高的要求、越来越大的压力。

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